正文：二手房市场税收乱，专家评论“老税新征”
尽管国家税务总局三令五申，要求各地加强二手房市场税收的征管工作，但一些地方出于繁荣房地产市场的考虑，依然减免了二手房交易中的大部分税费，导致各地的税费有很大差异。另外，由于以往很多地区在二手房交易税收上的过度“纵容”，以致今天正常的管理都令市场难以接受，恢复房地产个人所得税屡遭挫折即是明证。国税总局和地方税务部门、整个税收系统和市场的博弈，让二手房交易市场的税收有些“混乱”。
房地产个税卷土重来？
日前，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(国税156号文件)，使得沉寂一段时间的个税问题重新成为二手房交易过程的一个焦点。房地产个人所得税的核心内容，就是要向在房屋买卖中获得价差收益的业主征收个人所得税，该税的税率为20％。
国税156号文件强调，各地税务部门要严格坚持依法治税，并对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。目前各地税务部门对房地产流转环节的税收征管的通行作法是“先税后证”(你只有纳完税，有关部门才能给你进行产权过户)，将房地产个税与其他房地产交易流转税“一体化管理”，以提高该税种的征管效率。因此，这个文件被普遍解读为有关方面要强制征收本已存在的二手房交易个税20％的信号。
事实上，向二手房交易征收 20％个人所得税的规定并非“新政”。1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》就已经明确对转让建筑物所得征收个人所得税。但由于房地产市场对国民经济内需拉动作用巨大，有关部门或许考虑到该税种的征收有可能会抑制市场流通进而影响消费，因此迟迟未实施对这一税种的征收。
房地产新政实施后，北京曾试图强制征收二手房交易个税。6月中旬，北京市地税规定:针对二手房交易偷、逃税严重的现象，用“先税后证”这一原则来把关。当时北京税务部门并没有相关文件出台，率先试行的朝阳区和东城区甚至连一纸公告也没有贴出来，整个过程“静悄悄地”。但消息传开后，北京市二手房市场还是一下子冷了下来。那段时间二手房交易量同比下降了60％左右，几乎所有公房的交易都停了下来。在市场压力下，6月底北京市的“冒险”行动悄悄停了下来，地税部门不再坚持“先税后证”。7月2日，建设部有关负责人表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点，在全国范围内尚无推广时间表。个人所得税不只在北京陷入窘境。杭州、南京市也曾先后迫于市场压力，取消了出台不久的强制征收政策。
影响尚待观察
刚刚出台的156号文件，是否会对各地二手房市场产生明显的震荡，加快二手房价的上涨速度？有业内人士认为，这次通知的下发是在充分准备的前提下下发的，因为通知除传达了税务局将严格征收各项应有的房产税外，还将办理不动产发票的地点及流程都做了详细的规定，大大提高了可执行性。今后二手房交易将税税难逃。而二手房市场在经历了短暂的回暖后，将再次面临一次挑战。
上海海华永泰律师事务所严学海律师在接受记者采访时说，国税总局的156号文件属于部门规章，各地税务部门按规定应该执行，将来恢复征收二手房交易个人所得税的可能性非常大，这对那些投机买房者来说肯定非常不利，尤其是像上海楼市这样投机性较强的地方。
北京一些房地产中介机构对此非常紧张，因为谁都拿不准这次是否要“动真格”的了，他们都在催促自己的客户加紧办理产权过户手续。但也有业内人士认为，如果房产个税重新强制征收，对北京二手房市场不会出现太大影响。因为，房产个税的征收范围相对已经较窄:第一，2003年北京市出台的《关于个出售住房征收个人所得税有关总是的通知》(以下简称《个税通知》)中表示，对于家庭唯一住房在五年后出售的，不收取房产个税，使绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。第二，《个税通知》中表示，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后1年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。第三，仅剩的需要缴纳房产个税的二手商品房(除上述两点之外的)还可以通过其他方式规避个税，这样再次缩小了征收范围。
“冬眠”税种被唤醒
记者在采访中了解到，国税总局文件中所提到的存量房即二手房交易中的相关税种，如营业税、个人所得税、土地增值税和印花税都属于地税范围，由各地区的地方税务局征收，因此各地税务局在执行中有一定的灵活余地。但是，各地税务局除接受当地政府部门领导外，还要接受国家税务总局的领导，依照规定，地税部门必须执行国税总局的部门规章。
过去，为了促进二手房交易市场发展，繁荣当地房地产市场，很多地方都在土地增值税和个人所得税等税收的征管上采取了“不作为”的态度，那些财政收入比较好的地区减免的税种更多。如今，在房地产市场泡沫和国家税务总局的双重压力下，各地开始严格管理二手房交易中的税收征管工作，试图“唤醒”那些“冬眠”的税种。
从10月1日起，天津市开始征收土地增值税。自此，凡在该市范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，将要缴纳土地增值税。天津市还规定，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。对转让非普通住宅，居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。天津市地方税务局地方税管理处。工作人员告诉本报记者，以前天津市为了活跃二手房交易市场，出了一个规定，暂免征收土地增值税，现在是恢复。两个月前，深圳将开征土地增值税收的传言曾使深圳地产股暴跌。
据了解，土地增值税是以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30％、40％、50％、60％四档。
一直以来，免征土地增值税的深圳、天津并不孤单，许多城市出于繁荣房地产业等因素考虑都予以免征，现在重新征收必然激起不少波澜。深圳2001年前以土地增值费的名义收取土地增值税，之后为了启动消费内需和鼓励对房地产业的投资，深圳市停止收龋
海华永泰的严学海律师认为，各地没有严格执行国税总局的规章原因很多，一是具体的执行过程有一个滞后性，各地跟进时间肯定不一样；二是各地从当地利益出发，为了繁荣当地房地产市场，在财政收入许可的情况下可能会减免这些地方税种中的一部分。“但现在上海房地产市场已进入微妙的时刻，一些地域已开始下跌，而任何政策的出台都会以完善、稳定市场为目的，因此对房地产投资会有较大打击的156号文件能否很快落实还不好说”。中国人民大学财金学院安体富教授则告诉本报记者说:“地方税务部门没有严格依法治税，并不能说这就是违法行为，因为具体原因可能很多，比如信息不对称等等。”
“混乱”的税费
由于各地执行标准和力度不同，二手房交易要交哪些税，分别要交多少，多年来一直是笔难以厘清的账。在年中开始的房地产新政中，建设部等七部门对二手房交易税费终于有了一个比较明确的说法，营业税、土地增值税和个人所得税重新浮出水面，但是各地在具体执行过程中仍未做到步调一致。现在总的情况是，一线城市实际税费高，二三线城市实际税费低；有的城市贯彻执行税收政策比较大胆，有的城市则非常谨慎。
北京房产中介公司“链家”市场总监金育松告诉记者，国家税务总局重新明确的二手房交易税费包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税和土地出让金等。以北京为例，按照最新规定，在二手房交易中，普通住宅要征收房屋成交价的1.5％的契税，非普通住宅则要征收房屋成交价3％的契税，这部分一般由买方承担。卖方要缴纳费用包括营业税和个人所得税，购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5％，两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5％的营业税(此税率不包括城市建设税和教育附加税，这一部分约为0.55％)；个人所得税为房主收益——房屋的买卖差价减去合理费用的20％，合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费，一般指契税和印花税。
虽然这一规定基本适用于全国各地，但各地在具体征收数额上仍有很大出入。以普通住宅的二手房交易契税为例，1997年7月国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的税率为3％到5％幅度税率，具体适用税率由各盛自治区、直辖市人民政府在规定幅度内参照本地情况确定并报财政部和国家税务总局备案。
记者在采访中了解到，各地在选择较低税率的同时，还均对普通住宅二手房交易契税税率有不同程度的降低。北京市原来的契税税率为2％，从2002年7月1日起降为1.5％，郑州为1％、南京为0.75％、南昌为 1.5％，武汉为1％。而在1997年前，有些地方的最高契税税率曾高达6％。
各地执行标准的不同还体现在对普通住宅的界定上，因为按照今年5月11日国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中的要求，享受营业税、契税优惠政策的住房，即普通住宅原则上应在120平方米以下，各地可根据实际情况，制定本地区的具体标准，但向上浮动的比例不得超过20％。结果有的地方把“普通住宅”线划在了144平方米，有的划在了140平方米，这就使处于这一临界点的二手房在契税和营业税税率上产生了巨大的差异。
个人所得税征征停停，各地执行力度差异巨大，二手房交易税收显得有些“混乱”。对此，有专家提出国税总局除对各地税务部门严格要求外，也应该积极进行反思:到底是什么原因让地方政府如此不积极，市场为什么进行消极抵抗？其中最重要的一个问题也许是，中国房产税收是否过高。
专家认为，“老税新征”从法理上无可非议，但该税种会对房产交易起到抑制作用是毋庸置疑的。从建设部及国家有关部委构想的房地产市嘲理想架构”应是一种梯级消费结构，即最低收入者租住政府提供的廉租房，中低收入者去买经济适用房和二手房，高收入者去买商品房。如果过分增加消费者在二手房的税负，可能会对刺激内需产生消极影响。
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